商业地产培训心得体会

商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。

商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。

所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。

产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。

零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。

开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。

商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津

国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、重庆、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等

国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。

五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。

【商业物业】

占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。

建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

经营面积（实用面积、柜台面积）：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。地上面积：指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。

地下面积：指自然地面以下的（如地下室的）建筑面积总和。

建筑红线: 也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。

道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。

建筑密度：等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。

容积率：指总建筑面积除以用地面积的值，容积率越低舒适度越高。

绿地率：各类绿地总面积除以总占地面积×100%。

公摊率：公用建筑面积（即分摊面积）/建筑面积 ×100%。

框架结构：框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构。如：购物中心等

砖混结构：指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以

小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动。如：商业街等

钢结构：以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜。如：建材城等配套设施：综合硬件配套设施

1）方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套；吸引 室外广场、下沉式广场、停车场

2）输送消费者至各个商业结构称的引导配套； 输送 手扶梯、观光梯等

3）留住消费者在此消费和享受的综合功能配套。留住 娱乐设施等

室外广场：居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数shopping mall都拥有一个相应规模的室外广场。室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。

下沉式广场：下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。

临街面：与街道相临的一面；

裙楼：一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。

层高：下层地面到上一层地面的距离。

净高：层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花到地面的距离。

柱距：柱距就是两根柱子中心线到中心线的距离。

大堂：建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、礼议、展览等。

中庭：建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物、另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。

回廊：在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。

开间：空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

进深：空间的纵深长度。大门一面的墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

动线：意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。超市与百货的动线设计要更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。

垂直动线：各楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。

平面动线：是指同一水平面或楼层内的通道、大堂等。

外联动线：商场与外部连接的通道等。如出入口、汽车入口、地铁接驳站、公交接驳。导示系统：在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、楼层品牌分布图。

一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。（通常开发商负责）

二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。（通常经营商负责）

挑檐：楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其次挑檐起到美观得作用。

柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备。

货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。

【商业操作】

……此处隐藏9765个字……网络交易量呈现出较快速度的增长和发展，真正依托电子商务平台实现专业市场的规模效应和品牌效应扩大化

发展趋势：

更加规模化 行业分类更加细致 更加专业化

因为随着竞争的日趋激励，使得商品交易市场向生产领域延伸。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的。这样就更加促进了专业市场的发展。

理解

1目前中小企业和经营者提供的产品规模是十分巨大，而且迅速的增长。前景广阔。

2不需要引进一些一线品牌和国际名牌。对于开发商来说租金方面是非常有吸引力的。

3如果以出售的模式来做的话，我认为会更好。因为大部分中小商户，他们可能接受不了长期的租赁。而短期的租赁对于项目本身来说没办法度过培养期。比方说，租给商户20年，大概他们接受不了花了几十万，还拿不到个房子。如果租1-3年，小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了。这样对于后期的运营有很差的影响。所以我认为在西安的专业市场还是以出售的方式为主。

三：商业街：东西南北大街 回民街

特色：

1规模大：集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体

2文化底蕴：从个人层面上来说有两点因素，1中国私家车发展较晚，导致人们喜欢就近到商业集中且行走安全的商业街购物。2人们的怀旧情节。比如说过去的赶集，在加上人们爱热闹的心态，以及许多商业街都有着许多名胜古迹。更能促进商业街的发展

3城市运营息息相关 因为商业街从某种程度上反应着这个城市商业繁荣程度，进而体现城

市的整体形象，从而提高城市的竞争力，是城市的名片，也是会客厅

发展现状：

目前来说县级以上城市商业街存量超过3000条。步行商业街超过200条。每条平均600米来算的话全国商业街总长超过1800公里。以每条商业街的建筑规模在5万平方米来算。全国商业街的总规模超过1.5亿平米。以后更是逐年增加。

发展趋势：

转型并且升级换代,具体来说就是与国际接轨，由综合型自发形成的商业街转变成为以主题特色为吸引力，有着鲜明地区文化个性的商业街。当然这种模式需要依赖政府层面的主导和配合，不是简单的几个地产公司，或者简单的几个团队策划就可以实现的。所以说商业街模式已经不能完全算是商业地产，更与城市的规划于发展息息相关。总的来说，如果有着充分的政府关系资源，成熟的开发运营团队，那么就可以借着旧城改造，重新整合城市核心地产元素的这个机会占据核心地段。

4主题商业平台

特色：

以消费对象为核心 以消费习惯为轴心。简单来说它是一种不以地理位置，规模，硬件设施等因素来吸引客户。而是以充分研究消费者层次和消费行为的基础上，把类似消费习惯和消费对象的商品融合在一个平台上的一种创新型的模式。它的商品种类没有关联，经营手法没有关联，交易方式也没关联。所有的关联都在消费者的行为上。

发展现状：

广州的“流行前线” 来说，它是一家小饰品卖场。消费对象是一些时尚的潮男潮女，大多在15-25岁左右。年轻化。所以他的产品定位大部分在中低端。目标客户的消费习惯是为了潮流，并不追求品质，况且高品质的品牌也不是人人的消费的起的。所以他们的商品不注重质量，只强调款式和流行。正是因为这种新型的主题商业平台模式，流行前线的每平方租金为3万到8万！.

发展趋势：

前面讲到的购物中心、专业市场、商业街等都在尝试着主题化。

商业地产模式：

1、只租不售：

优势:1享受双重收益。（首先商业运营管理的收益。之前提过，所谓的商业运营管理收益是指租金+管理+停车+广告+场地活动这些方面的收益。地产上的收益是指地产的自然升值的一个收益，比如说这块地盖好的时候每平4000，哪怕什么都不做的前提下，过几年可能就是8000/10000的价钱，翻2,3倍。2规避增值税，将售转为租，可以合理的规避增值税，或多或少都会减少纳税3整体品牌效益。因为它不牵扯出售，他的物权肯定是统一的。意味着可以独自经营，统一管理。对于后期的商业运营有很大的支持作用。

劣势：1风险大，而且对于开发商的资金要求比较高，因为你只租不售，那就意味着要长期

持有，长期持有的话资金就会沉淀。比如说深圳的万象城资金沉淀30亿以上。项目培育期就得3年。招商团队在稍微有点问题。那对于企业来说就是致命伤。要知道30亿如果放上5-8年的只收租的话，那企业肯定会跨。2影响全局因为这种模式，所以他的回收期比较长，在回收期内无法投入其他的项目开发，从而影响到全局。

总的来说这种模式是一种追求，是否能够执行害的看公司以及政策各个因素的具体情况

2、出售：

优势：1一到一年半就能回收资金。资金压力小，项目开展的速度比较快。比如说这边我开发完毕，资金回笼了，我马上就可以开展下一个项目。如果只租不售的话，项目速度肯定赶不上出售这种方式的项目速度。2风险小，出售的话，意味着将运营的风险转嫁给了投资者。 劣势：1整体出售比较难（有能力全额购买的少之又少，即便有能力购买的投资者，也不会把大量的资金放在回收期如此漫长的项目上）2难是，如果找不到买家，回收期过长，会影响其他项目的开发。

3、租售结合

优势：资金压力比较小。

劣势：产权不统一，会对市场的培育，商圈的统一管理以及招商计划的实施带来一定的影响 说明了他包含前两者的优势和劣势。怎样把优势最大化，关键在于租售的比例多少合适。而租售的比例我认为只要和项目的现金流基本打平，保证现金流的平衡为最佳。

总结

天行健,地势坤。对大家的希望和祝福等

第五篇：为何商业地产培训如此重要？

为何商业地产培训如此重要？

也许很多人不知道，商业地产培训对商业地产项目定位的重要性！首先来了解一下商业地产项目定位的重要性！

商业地产项目定位的重要性

（1）现代商业地产开发实际表明，商业地产的定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。

（2）就一个成功的商业地产项目来说，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州岗顶天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓、项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。

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资料参考：

智地网；

余源鹏房地产大讲堂；

智地网之商业地产培训课程；

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